La crisi degli affitti australiani potrebbe essere risolta incoraggiando i “normali australiani” a investire di più

Il primo ministro Albanese e il ministro dell’edilizia abitativa Julie Collins si sono rifiutati di farlo in nessuna delle loro proposte per aumentare l’offerta abitativa. (Molti sosterrebbero che il prestito negativo e un’imposta sulle plusvalenze dovrebbero essere un incentivo sufficiente.) Né hanno dato alcun incoraggiamento agli investitori privati ​​con il pacchetto di misure annunciato dopo il Consiglio nazionale dei ministri di venerdì scorso.

Hanno rafforzato la capacità di NHIC di prestare al settore degli alloggi comunitari in rapida crescita e rispettato aumentando il limite di responsabilità di NHFIC, una mossa che dovrebbe creare altri 7.000 affitti a prezzi accessibili.

Allo stesso tempo, si sono impegnati a lavorare con i ministri statali per l’edilizia abitativa per aumentare l’offerta e l’accessibilità degli alloggi e mettere i diritti degli inquilini “in primo piano”. Ne parleremo più avanti.

Gli investimenti istituzionali mondiali nell’edilizia abitativa sono alle stelle – chiamati multifamiliari o build-to-let. Nel 2022, secondo MSCI, il settore ha attirato 329 miliardi di dollari (493 miliardi di dollari) in transazioni istituzionali, più degli investimenti in qualsiasi settore tradizionale degli uffici, della vendita al dettaglio o industriale.

Build-to-Lease ha dimostrato di essere finanziariamente sostenibile; Si adatta a tempi inflazionistici con frequenti revisioni degli affitti; Può spuntare tutte le caselle ESG; Si rivolge sia ai giovani adulti che impiegano più tempo a collaborare sia agli adulti più anziani a corto di soldi; E raggiunge un’età in cui si affitta di più e si possiede di meno.

In Australia, queste attrattive sono amplificate dall’immediata penuria di rifornimenti, da un massiccio aumento dell’immigrazione e da un forte aumento degli affitti.

Al quadrato intorno al 30 percento, Novus prevede di offrire agli investitori rendimenti decennali non realizzati “molto interessanti” dall’8 al 9 percento.

Per i governi preoccupati per i diritti degli inquilini, il build-to-let può offrire agli inquilini un possesso più sicuro, più libertà di allocare il proprio alloggio, nessun problema con gli animali domestici e una gestione professionale.

(Costruire in affitto può viziare gli inquilini, con profondo risentimento per la proprietà istituzionale monopolistica in mercati come Berlino.)

La Commissione per la produttività, nella sua revisione del National Housing and Homelessness Agreement pubblicata lo scorso settembre, ha sostenuto che i governi “non dovrebbero tentare di far pendere la bilancia” a favore degli investimenti istituzionali.

Ma un recente rapporto su EY, preparato per conto del Property Council, ha sostenuto che le modifiche alla ritenuta alla fonte, all’ammortamento, al trattamento dell’imposta su beni e servizi, all’imposta fondiaria e ai regolamenti urbanistici potrebbero vedere “fino a 150.000 appartamenti consegnati in dieci anni periodo”.

Pertanto, il governo albanese aumenterà l’aliquota di ammortamento al 4 percento per i nuovi progetti basati su leasing avviati dopo il 9 maggio e abbasserà l’aliquota della ritenuta alla fonte sui fondi di investimento gestiti per i residenti stranieri dal 30 al 15 percento, simile alla ritenuta alla fonte su altri settori degli immobili commerciali – Dopo il 1° luglio 2024, “soggetto a ulteriore consultazione sui criteri di ammissibilità”.

È un inizio. Nel lungo periodo, se il valore degli edifici in affitto cresce fino a raggiungere solo il 5% del mercato immobiliare, varrà più di 450 miliardi di dollari, molto più del valore delle torri degli uffici del paese.

Ma non se il settore viene stroncato sul nascere con un tetto agli affitti, come proposto dai Verdi.

Costruire in affitto deve affrontare un limite di affitto in altre parti del mondo. Il gruppo immobiliare globale Savills ha sostenuto l’anno scorso che mentre gli affitti limitano la crescita, possono anche “aiutare gli investitori riducendo il rischio di frequenti avvicendamenti degli inquilini e fornendo una maggiore sicurezza del reddito”.

Southon di Aliro riconosce che gli affitti massimi avvantaggiano gli inquilini esistenti, ma, come me, avverte che i massimali sono in definitiva un “prosciugamento dell’offerta a lungo termine”.

Mentre i massimali degli affitti sono allettanti in un momento in cui gli affitti stanno aumentando a tassi record, minacciano anche il settore tradizionale e più ampio degli alloggi in affitto in Australia.

Il mercato degli affitti privati ​​non è rotto, come sosterrebbero molti critici.

La Commissione sulla produttività, nel suo rapporto sulla Convenzione nazionale per l’alloggio e i senzatetto, ha rilevato che l’accessibilità economica, nel complesso, è rimasta piatta dal 2000 al 2020 con gli affitti che seguono in gran parte il reddito.

Gli affitti sono aumentati dopo il COVID perché l’offerta ha smesso di crescere mentre la domanda è aumentata poiché meno persone occupavano ogni casa e l’immigrazione è tornata più forte che mai.

Simon Pressley, analista, agente di acquisto e fondatore di Propertyology, afferma che la crisi degli affitti si sta accumulando da otto anni, da quando le restrizioni sul finanziamento degli investimenti, seguite da minacce di compensazione negativa, aumenti delle tasse fondiarie e altre richieste ai proprietari, hanno portato a un “forte e consistente calo dell’offerta locativa” a partire dai primi mesi del 2017.

“Aumentare l’offerta di affitti è l’unica cosa che finalmente porrà fine alla più grande carenza di alloggi nei 230 anni di storia della nazione”, afferma.

“L’unico modo per aumentare l’offerta in affitto è incoraggiare gli australiani ordinari a investire. Ma invece di sovvenzionare coloro che hanno il potere di finanziare la fornitura di più alloggi in affitto, i commercianti di strada continuano a punire i fornitori”.

Per quanto riguarda l’immediata crisi degli affitti, l’anno scorso la Commissione per la produttività ha raccomandato una revisione della priorità dell’assistenza agli affitti del Commonwealth per “migliorarne l’adeguatezza e l’obiettivo”.

Vediamo se il programma, che costa già più di 5 miliardi di dollari all’anno ed è la più grande spesa per l’edilizia abitativa del governo, riceve una menzione quando il tesoriere Jim Chalmers taglia il suo budget la prossima settimana.